Beschlussvorlage - BV/03/22/091

 

Die Gemeinde Damshagen stellt den Bebauungsplan Nr. 9 für den Ortskern der Ortslage Stellshagen auf, um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung des Fremdenverkehrs in der Ortslage Stellshagen unter Berücksichtigung der Aufwertung des Dorfzentrums und der Nachnutzung des vorhandenen Gebäudebestandes zu schaffen. Im westlichen Teilbereich des Plangeltungsbereichs war bereits eine Fläche für ein Allgemeines Wohngebiet das planerische Ziel.

 

Die Beteiligungsverfahren gemäß § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB mit dem Vorentwurf sind bereits geführt worden.

 

Für den westlichen Teilbereich – den Bereich des Wohnens im WA 1 – wurden zwischenzeitlich die Zielsetzungen konkretisiert. Die Gemeinde führt das Aufstellungsverfahren gemäß dem Beschluss der Gemeindevertretung vom 24. März 2021 mit 2 Teilbereichen fort. Der vorliegende Planteil – Teilbereich 1 – wird für das Allgemeine Wohngebiet getrennt vom Teilbereich 2 - für die Einrichtungen der touristischen Infrastruktur und Beherbergung mit Betriebswohnen – aufgestellt. Unter Berücksichtigung des städtebaulichen Konzeptes stellt die Gemeinde Damshagen für den Teilbereich 1 einen Angebotsbebauungsplan mit Projektbezug auf.  Mit dem Beschluss der Gemeindevertretung vom 24. März 2021 wurden die Beschlusspunkte 3 bis 8 des Beschlusses der Gemeindevertretung vom 06.03.2019 (GV Damsh/19/13139) aufgehoben; die Beschlusspunkte 1 und 2 zur Abwägung der Stellungnahmen zum Vorentwurf für den Bebauungsplan Nr. 9 bleiben bestehen.

 

Die Zielsetzung der Gemeinde besteht darin, innerhalb des geplanten Allgemeinen Wohngebietes das Dauerwohnen zu etablieren. Dies soll gemäß dem städtebaulichen Konzept über eine Wohngruppe und ein genossenschaftliches Wohnen gesichert werden.

 

Unter Berücksichtigung des Beschlusses vom 24.03.2021 wurden für den Teilbereich 1 die Planungsziele weiter präzisiert und ein erneuter Entwurfs- und Auslegungsbeschluss vorbereitet. Grundlage bilden die Unterlagen der agmm Architekten + Stadtplaner. Das Konzept wurde demnach überarbeitet und verändert. Anstelle einer ursprünglich bis maximal zweigeschossigen Bebauung wurde eine verdichtete Bebauung mit Räumen auf einer Ebene, mit einem Vollgeschoss vorbereitet. Das städtebauliche Konzept für die geplante Realisierung wurde dem vorliegenden Beschlussvorschlag für den Entwurf zu Grunde gelegt. Für den Teilbereich 2 werden die Abstimmungen für die derzeitig anstehende Überarbeitung des Entwurfs geführt. Danach wird die Unterlage erneut der Gemeindevertretung der Gemeinde Damshagen vorgestellt.

 

Auf der Grundlage des Aufstellungsbeschlusses war beabsichtigt, das zweistufige Regelverfahren nach den Vorgaben des Baugesetzbuches anzuwenden.

 

Die Novelle des BauGB in der Fassung der Bekanntmachung vom 03. November 2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 26. April 2022 (BGBl. I S. 674) ermöglicht die Anwendung des Verfahrens nach § 13b BauGB. Dafür ist das Verfahren bis zum Ablauf des 31. Dezember 2022 einzuleiten. Der Satzungsbeschluss nach § 10 Abs. 1 ist bis zum Ablauf des 31. Dezember 2024 zu fassen. Dies ermächtigt die Gemeinde Damshagen, das Verfahren von einem zweistufigen Regelverfahren auf ein Verfahren nach § 13b BauGB umzustellen. 

 

Die Voraussetzungen für die Anwendung des Verfahrens nach § 13b BauGB sind erfüllt. Innerhalb des Plangebietes ist eine Grundfläche von weniger als 10 000 m² berücksichtigt. Mit dem Planvorhaben wird die Zulässigkeit von Wohnnutzungen vorbereitet. Im Zusammenhang mit der Planaufstellung werden die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausgeschlossen. Die Flächen schließen sich an die im Zusammenhang bebaute Ortslage an. Die mit dem vorliegenden Bebauungsplan – Teilbereich 1 - beplanten Flächen sind über die vorhandene Erschließungsstraße (Dorfstraße) erreichbar.

 

Durch diese Beschlussfassung wird die Einleitung bis zum 31.12.2022 abgesichert. Der Satzungsbeschluss ist vor dem 31.12.2024 vorgesehen. Der Beschluss über den Bebauungsplan ist unter Berücksichtigung der derzeit geltenden Rechtslage des BauGB zu fassen.

 

Die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 42 erfolgt nach den Vorgaben des Baugesetzbuches im Verfahren gemäß § 13b (Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren); § 13a BauGB gilt entsprechend. Es wird darauf hingewiesen, dass gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13 Abs. 3 BauGB von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB, von der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind und von der zusammenfassenden Erklärung abgesehen wird. § 4c ist nicht anzuwenden.

 

Der vorliegende Bebauungsplan weicht von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes (Darstellung einer gemischten Baufläche) ab. Unter Anwendung des § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB wird der Flächennutzungsplan im Wege der Berichtigung angepasst. Die Berichtigung wird zum Ende des Aufstellungsverfahrens des Bebauungsplanes vorgenommen.

 

Die Festsetzungen wurden unter Berücksichtigung des aktuellen städtebaulichen Konzeptes getroffen worden. Weiterhin wurden aus den Stellungnahmen zum Vorentwurf Anregungen und Hinweise gemäß der Abwägung mit dem vorliegenden Entwurf beachtet.

 

Das Konzept der agmm Architekten + Stadtplaner wird berücksichtigt. Bauherr ist die Baugruppe Stellshagen.

 

Inhaltlich haben sich unter Berücksichtigung der dörflichen Situation die Zielsetzungen für die Bebauung geändert. Anstelle einer ursprünglich zweigeschossigen Bebauung wird eine eingeschossige Bebauung mit einer maximalen Gebäudehöhe von 5 m berücksichtigt. Dies versteht sich zzgl. einer teilweisen Aufständerung der Gebäude. Die Nutzungen sind weiterhin innerhalb des WA-Gebietes vorgesehen. Die naturräumliche Situation wird zusammen in Vereinbarung mit der baulichen Entwicklung bewertet und betrachtet. Die Ableitung des anfallenenden Regenwassers ist gemäß Erschließungskonzept des Ingenieurbüro Möller auf dem Grundstück durch Versickerung und Rückhaltung möglich. Während zunächst eine Ableitung als Notüberlauf in das Regenwassersystem der Gemeinde in den öffentlichen Bereich, in die Straße vorgesehen war, ist nun die Ableitung des anfallenden Oberflächenwassers auf dem Vorhabengrundstück durch Versickerung und Notüberlauf vorgesehen. Die konkreten Flächen hierfür werden gemäß Vorgabe der technischen Planung ergänzt. Grundlage hierzu ist das Erschließungskonzept des Ingenieurbüro Möller. Zuletzt wurde hier eine Überarbeitung vorgenommen, um einen Notüberlauf in die Regenwasserkanalisation der Gemeinde in die öffentliche Straße zu vermeiden und die Ableitung des anfallenden Oberflächenwassers auf dem Grundstück abschließend abzusichern. 

 

Unter Berücksichtigung der Möglichkeiten des BauGB wird das Verfahren umgestellt. Somit kann auf zusätzliche Ausgleichs- und Ersatzanforderungen verzichtet werden. Der flächenhafte Ausgleich ist nicht mehr notwendig. Flächen und Kompensationsflächenäquivalente außerhalb des Plangebietes sind nicht mehr erforderlich. Für die Schaffung von Wohnraum ist der Eingriff nach § 13b BauGB zulässig. Hilfsweise wurde der Eingriff ermittelt und mit einem multifunktionalen Kompensationseingriff von ca. 4920 m² Eingriffsäquivalenten bestimmt. Der Ausgleich hierfür ist unter Berücksichtigung der Anwendung des Verfahrens nach § 13b BauGB nicht erforderlich. Erforderliche Ersatzpflanzungen für Rodungen von Einzelbäumen im Zusammenhang mit dem Projekt werden durch die Festsetzungen berücksichtigt und können im Plangebiet abgesichert werden.

 

Voraussetzung für die Umsetzung des Konzeptes ist, dass die öffentlichen Flächen für Gehwegbeziehungen durch das beabsichtigte private Konzept in Anspruch genommen werden. Anpflanzungen, die im Zusammenhang mit der Realisierung des Projektes im Bebauungsplan und im Allgemeinen Wohngebiet erforderlich werden, werden teilweise auf öffentlichen Flächen untergebracht. Der straßenbegleitende Gehweg wird im Zusammenhang mit dem Projekt hergestellt. Er dient sowohl der Ergänzung des öffentlichen Bereiches als auch der Nutzung im Zusammenhang mit dem Projekt für die Baugruppe Stellshagen. Die Gemeinde hatte bereits beschlossen, die erforderlichen Flächen für den Geh- und Radweg, der straßenbegleitend entstehen soll, zur Verfügung zu stellen. 

 

Im Zusammenhang mit den Gehölzen zu den südlich angrenzenden Grundstücken wird eine Rodung der Einzelbäume bilanziert. Von den zur Rodung vorgesehen Einzelbäumen sollen zwei erhalten werden. Dies wird auch Sicht der Nachbarschaft der vorhandenen Stellplätze und der Zufahrt als möglich angesehen.

 

Im südlichen Anschluss wird sich zukünftig eine weitere Entwicklung vollziehen. Ein harmonischer Übergang sollte unter Berücksichtigung der Einbeziehung der örtlichen Situation und der Gehölze und Anpflanzungen dann möglich sein. Ebenso ist der Beginn des Gehweges straßenbegleitend entlang der Dorfstraße zu realisieren.

 

Mit dem Beteiligungsverfahren für den Entwurf ist die Abstimmung mit den Behörden und TÖB, der Öffentlichkeit und den Nachbargemeinden durchzuführen. Nach Durchführung des Beteiligungsverfahrens ist die Auswertung in Form einer Abwägung durchzuführen und unter Berücksichtigung der ggf. erforderlichen Erschließungsvereinbarungen der Satzungsbeschluss zu fassen.

 

 

1. Die Gemeinde Damshagen stellt das mit dem Aufstellungsbeschluss (08. Mai 2014) und seiner Bekanntmachung (16. Oktober 2014) eingeleitete zweistufige Regelverfahren für den Teilbereich 1 auf ein Planverfahren zur Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren gemäß § 13b BauGB ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB um. Hierauf ist bei der ortsüblichen Bekanntmachung hinzuweisen.

 

2. Der Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 9 der Gemeinde Damshagen für den Ortskernbereich der Ortslage Stellshagen – Teilbereich 1 – westlicher Teil, bestehend aus der Planzeichnung – Teil A und dem Text – Teil B mit den örtlichen Bauvorschriften, begrenzt: 

 

- im Norden und Nordosten: durch die Dorfstraße,   

- im Süden und Südosten:    durch die bisherige Grundstücksgrenze des

              Gebäudes Dorfstraße 23 inklusive der

              zugehörigen Grundstücksflächen,

- im Westen:    durch landwirtschaftlich genutzte Flächen und

              durch das Grundstück Dorfstraße 24.

 

und der Entwurf der Begründung werden in der vorliegenden Fassung gebilligt und zur öffentlichen Auslegung bestimmt. 

 

3. Die öffentliche Auslegung des Entwurfes des Bebauungsplanes Nr. 9 und der zugehörigen Begründung auf die Dauer eines Monats, mindestens jedoch für die Dauer von 30 Tagen gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 13 Abs. 2 Nr. 2 und § 3 Abs. 2 BauBG ist ortsüblich bekannt zu machen. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sind über die öffentliche Auslegung zu benachrichtigen. Zusätzlich sind der Inhalt der Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung und die nach § 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB auszulegenden Unterlagen in das Internet einzustellen. 

 

4. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sind gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 13 Abs. 2 Nr. 3 und § 4 Abs. 2 BauGB am Planverfahren zu beteiligen.

 

5. Die Abstimmung mit den Nachbargemeinden hat gemäß § 2 Abs. 2 BauGB zu erfolgen.

 

6. In der Bekanntmachung zur Öffentlichkeitsbeteiligung ist darauf hinzuweisen, dass nicht fristgerecht abgegebene Stellungnahmen bei der Beschlussfassung über den Bebauungsplan unberücksichtigt bleiben können, sofern die Gemeinde Damshagen deren Inhalt nicht kannte und nicht hätte kennen müssen und deren Inhalt für die Rechtsmäßigkeit des Bebauungsplanes nicht von Bedeutung ist und dass von der Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB abgesehen wird.

 

 

 

 

Beschreibung (bei Investitionen auch Folgekostenberechnung beifügen - u.a. Abschreibung, Unterhaltung, Bewirtschaftung)
x	Finanzierungsmittel im Haushalt vorhanden.
x	durch Haushaltsansatz auf Produktsachkonto: 3 / 51101/ 56255000
	durch Mitteln im Deckungskreis über Einsparung bei Produktsachkonto:
	über- / außerplanmäßige Aufwendung oder Auszahlungen
	unvorhergesehen und
	unabweisbar und
	Begründung der Unvorhersehbarkeit und Unabweisbarkeit (insbes. in Zeiten vorläufiger Haushaltsführung auszufüllen):
Deckung gesichert durch
	Einsparung außerhalb des Deckungskreises bei Produktsachkonto:
	Keine finanziellen Auswirkungen.