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Beschlussvorlage - GV Bolte/20/-14

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Beratungsfolge

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Sachverhalt

Die Gemeinde Ostseebad Boltenhagen hat seinerzeit den Bebauungsplan Nr. 12 auf einem Teil der Halbinsel Tarnewitz aufgestellt, um mit der Nachnutzung einer ehemaligen militärischen Liegenschaft in landschaftlich reizvoller Lage an der Ostsee die touristische Entwicklung zu fördern.

Vorausgegangen ist der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 12 ein Raumordnungsverfahren in den 1990er Jahren. Der Bebauungsplan Nr. 12 und seine 1. Änderung berücksichtigten die Ergebnisse des Raumordnungsverfahrens.

 

Der Bebauungsplan Nr. 12 wurde rechtskräftig im Jahr 2006. Die 1. Änderung des Bebauungsplanes 12, die nur landseits liegende Teilflächen für das touristische Gewerbe und Ferienhäuser betrifft, wurde im Jahr 2009 rechtskräftig.

 

Der Bebauungsplan Nr. 12 der Gemeinde Ostseebad Boltenhagen wurde durch den 3. Senat des Oberverwaltungsgerichts Mecklenburg-Vorpommern aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 30. Juni 2010 in Greifswald als unwirksam erklärt.

Die Gemeinde Ostseebad Boltenhagen beabsichtigt durch ein ergänzendes Bauleitplanverfahren die Satzung über den Bebauungsplan Nr. 12 NEU aufzustellen. Die Rechtswirksamkeit als Satzung über den Bebauungsplan Nr. 12 NEU ist herzustellen.

Der Plan wird unter Berücksichtigung der derzeit gültigen Rechtsgrundlagen aufgestellt. Die ursprünglichen Planungsziele der 1. Änderung wurden auf der Grundlage des bereits vorliegenden städtebaulichen Vertrages überprüft; teilweise werden die Ziele übernommen, teilweise werden die Zielsetzungen überarbeitet. Somit fließen auch neue Planungsziele in die Bearbeitung ein. Die planerische Zielsetzung beinhaltet nach wie vor Anlagen und Einrichtungen zugunsten des Tourismus sowie des Hafenbetriebes.

 

Im Rahmen der Vorbereitung der Diskussionsgrundlagen wurden Erörterungen und Abstimmungen mit den für Naturschutz zuständigen Behörden und TÖB sowie Verbänden geführt. Der zuletzt durchgeführte Scopingtermin fand am 26.06.2019 statt. Das Amt Klützer Winkel hatte hierzu entsprechend eingeladen. Im Ergebnis der Vorabstimmungen wurde eine rechtliche Expertise zur weiteren Vorgehensweise gefertigt und der rechtmäßige Bestand der vorhandenen Bebauung bestätigt. Auf der Grundlage des baulichen Bestandes und der baulichen Nutzung in der „Weißen Wiek“ (Iberotel und Dorfhotel sowie zugehörige Infrastruktur) werden die neuen Zielsetzungen als zusätzliche Entwicklung betrachtet.

 

Die Scopingunterlagen sind für die Einsichtnahme im Amt Klützer Winkel vorhanden.

Grundlage für die Bewertung sind artenschutzrechtliche Bestandsaufnahmen sowie die Unterlagen zur Überprüfung der Natura 2000-Verträglichkeit,

-          FFH-Verträglichkeitsuntersuchung GGB „Wismarbucht (DE 1934-302) für Planungen in der Gemeinde Boltenhagen „Weiße Wiek“, 30.09.2020

-          SPA-Verträglichkeitsuntersuchung BSG „Wismarbucht und Salzhaff“ (DE 1934-401) für Planungen in der Gemeinde Boltenhagen „Weiße Wiek“, 30.09.2020.

 

Gemäß dem o.g. Raumordnungsverfahren wurden maximal 1.000 Betten für Feriengäste in dem Bebauungsplan Nr. 12 und seiner 1. Änderung geregelt. Die Kapazität wurde bisher mit den vorhandenen Anlagen ausgeschöpft. Die Bettenkapazität wird differenziert nach den unterschiedlichen Beherbergungseinrichtungen Iberotel und Dorfhotel. Die innerhalb des Plangebietes bereits vorhandenen Gebäude wurden auf der Grundlage von Baugenehmigungen errichtet. Es handelt sich um den vollständig ausgestalteten wasserwärts gelegenen Bereich des Fremdenverkehrsgebietes.

Innerhalb des nunmehr anstehenden Verfahrens sollen unter Berücksichtigung der positiven Entwicklung der Vergangenheit neben der Behebung von Mängeln im Rahmen der naturschutzfachlichen Betrachtung (die formale Bearbeitung war im Aufstellungsverfahren durch die Gemeinde Ostseebad Boltenhagen mit dem zuständigen Ministerium abgestimmt worden) weitere Entwicklungsmöglichkeiten geprüft werden und weitere Erfordernisse abgestimmt werden.

 

Die Zulässigkeit der Erweiterung der Ferienkapazität im Rahmen von bis zu 400 Betten ist im Rahmen der Nachweise zur Verträglichkeit der Vorhaben mit der Natura 2000-Schutzgebietskulisse (BSG- und GGB-Gebiete) erfolgt. Die rechtsverbindliche Festsetzung der Ferienkapazitäten erfolgt im Bebauungsplan. Die Scopingunterlagen enthielten als Prüfumfang 100 Betten in Holzfass-Lodges und 120-150 Betten in Ferienappartments im Bebauungsplan Nr. 12 und 80 Stellplätze für Wohnmobile im Bebauungsplan Nr. 14.

 

Im Rahmen des Bebauungsplanes Nr. 12 NEU ist es vorgesehen, gewerbliche Nutzungen, die die Palette der touristischen Angebote erweitern und ebenso die bereits vorhandenen Nutzungen ergänzen, sowie zusätzliche Übernachtungskapazitäten als Ergänzungsangebot in der sogenannten zweiten Reihe (im noch unbebauten Bereich) planungsrechtlich vorzubereiten. Diese zusätzlichen Kapazitäten sollen im Wesentlichen als Ferienwohnungen errichtet werden.

Es wurden 2 Varianten mit jeweils unterschiedlichem Nutzungsanteil an Ferienwohnen und an touristischem bzw. maritimem Gewerbe betreffend entwickelt:

-          Variante 5a: 1/3 Ferienwohnen/ 2/3 Infrastruktureinrichtungen/ gewerbliche Nutzungen,

-          Variante 6a: 50% Ferienwohen/ 50% Infrastruktureinrichtungen/ gewerbliche Nutzungen.

Die Anteile beziehen sich auf die Geschossfläche.

Bei Variante 5a könnten somit 49 Ferienwohneinheiten mit 98 Betten, bei Variante 6a könnten 67 Ferienwohneinheiten mit 134 Betten entstehen.

In einem kleinen Teilbereich ist ein "Boat Hotel" mit 13 Ferienunterkünften in Form von "Booten", wobei je ein "Boot" für eine Einheit mit 2 Personen gedacht ist (insgesamt 26 Betten). Diese Kapazitäten sind in den vorgenannten Ferienwohneinheiten und Betten (Varianten 5a und 6a) bereits enthalten.

 

Im bisher rechtswirksamen Bebauungsplan der Satzung über die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 12 ist für die Beherbergung ca. 1/3 und für die Infrastruktureinrichtungen/ Gewerbe ca. 2/3 der Geschossfläche vorgesehen.

 

Die vorliegenden Varianten sollen der Diskussion in den gemeindlichen Gremien über die künftigen Nutzungsarten und ihre Anteile dienen.

 

Innerhalb des Plangebietes ist bereits ein Schwimmbad vorhanden. Die Absichten des Vorhabenträgers zur Erweiterung des Schwimmbades sollen in den Festsetzungen des

Bebauungsplanes Berücksichtigung finden. Daran angegliedert werden soll die Möglichkeit einer "Bädertherapie", mit der Option in Boltenhagen diesbezüglich ein neues Zentrum zu schaffen.

 

Unter Berücksichtigung der künftig zunehmenden Nutzung von regenerativen Energien soll es im gesamten Plangebiet möglich sein, Solaranlagen, z.B. auf Dächern, in die baulichen Anlagen zu integrieren. Im Rahmen der Entwurfsplanung sind die Erfordernisse in Bezug auf die Höhenentwicklung der Gebäude zu prüfen.

 

Veränderte Flächengrößen der künftigen SO-Gebiete resultieren aus Anpassungen aufgrund der Berücksichtigung der aktuellen Flurstücksgrenzen. Für die SO FW/ TI 1.1, 1.2, 1.3, 2 und 3 ergibt sich daher eine Differenz von insgesamt 1.154 m², die 2009 mehr an Baugebietsflächen in diesen SO ausgewiesen wurden. 

 

Weiterhin ist beachtlich, dass nördlich der Straße "Am Waldrand" zwischen den Straßen "Zum Hafen" und "Mecklenburger Allee" der Wald i. S. des Landeswaldgesetzes M-V und damit der Waldabstand von baulichen Anlagen zu berücksichtigen ist. Die ursprünglich mit dem Bebauungsplan Nr. 12 vorgesehene Fläche für Parkanlage bzw. Grünfläche ist mittlerweile wieder Wald. Die Abstandsregelung wird unter Berücksichtigung des Waldsaumes bei 25 m von der nördlichen Straßenkante liegen können. Für planerische Überlegungen wird der Abstand von 30 m ebenso überprüft. Die beigefügten städtebaulichen Konzepte mit der Gebäudedarstellung berücksichtigen noch nicht den Waldabstand.

 

Die gutachterlichen Nachweise zur Natura 2000-Verträglichkeit für die beabsichtigten Entwicklungsziele wurden erbracht. Die folgenden Unterlagen liegen zur Einsichtnahme im Bauamt vor:

-          Fachbeitrag zum Artenschutz gemäß BNatSchG vom 30. November 2018

-          Natura 2000-Verträglichkeitsuntersuchungen

  • FFH-Verträglichkeitsuntersuchung GGB „Wismarbucht (DE 1934-302) für Planungen in der Gemeinde Boltenhagen „Weiße Wiek“ vom 30.09.2020
  • SPA-Verträglichkeitsuntersuchung BSG „Wismarbucht und Salzhaff“ (DE 1934-401) für Planungen in der Gemeinde Boltenhagen „Weiße Wiek“ vom 30.09.2020

 

Maßgeblich ist es, die Einfriedung des NSG auf der Ostseite (analog zur Vorgehensweise auf der Westseite) festzulegen. Die konkrete Ausformung ist hier noch durch die Gemeinde festzulegen und mit der Behörde abzustimmen.

 

Im Zusammenhang mit der Schaffung der planungsrechtlichen Grundlagen für die Neugestaltung der Halbinsel Tarnewitz und künftigen Nutzung für vordergründig touristische Zwecke wurden zum damaligen Zeitpunkt neben dem Bebauungsplan Nr. 12 auch die Bebauungspläne Nr. 13 (Marina) und Nr. 14 (Winterlager etc.) aufgestellt.

Zwischenzeitlich haben sich hier veränderte Nutzungsansprüche ergeben:

-          Bebauungsplan Nr. 13

Hier geht es gemäß städtebaulichem Vertrag maßgeblich darum, die Lage von Hausbooten unter Berücksichtigung des veränderten Nutzungsverhaltens zu berücksichtigen. 50 Hausboote sind vorgesehen.

-          Bebauungsplan Nr. 14

Im B-Plan Nr. 14 geht es darum, auf die das Gebiet trennende Straße zu verzichten zugunsten der überbaubaren Flächen. Innerhalb des bislang festgesetzten Sondergebietes "Winterlager" soll nicht mehr nur die Winterlagerung von Sportbooten inkl. zugehöriger Nebenanlagen zulässig sein. Seitens des Vorhabenträgers wird neben der Bootseinlagerung auch eine Nutzung als Bootswerkstatt (wassersportbezogenes Handwerk) sowie zum Verkauf von Booten als sinnvoll erachtet. Unter Berücksichtigung der Montagearbeiten wird die Zulässigkeit von Betriebswohnungen bzw. Dienstwohnungen, die im Zusammenhang mit der Nutzung des Gebietes stehen, gewünscht. Die Zulässigkeit von Solaranlagen auf und an den Gebäuden soll geregelt werden. Die Änderungen beziehen sich auf den Bereich innerhalb des Bebauungsplanes Nr. 14 östlich der Straße "An der weißen Wiek", die Zulässigkeit von Solaranlagen ist innerhalb des gesamten Geltungsbereiches zu prüfen und bei Bedarf anzupassen.

Die Änderungen sind in separaten Verfahren vorzunehmen.

 

Die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 12 - NEU erfolgt nach den Vorgaben des Baugesetzbuches im ergänzenden Verfahren.

 

 

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Beschlussvorschlag
  1. Das Konzept zur Vorbereitung zu Art und Maß der baulichen Nutzung - Variante 6 (50% Ferienwohnen, 50% gewerbliche Nutzung) wird als Grundlage für die Vorbereitung der Entwurfsunterlagen des Bebauungsplanes Nr. 12-neu bestätigt.

 

ODER

 

  1. Das Konzept zur Vorbereitung zu Art und Maß der baulichen Nutzung - Variante 5 (1/3 Ferienwohnen, 2/3 gewerbliche Nutzung) wird als Grundlage für die Vorbereitung der Entwurfsunterlagen des Bebauungsplanes Nr. 12-neu bestätigt.

 

 

 

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Finanz. Auswirkung

 

Beschreibung (bei Investitionen auch Folgekostenberechnung beifügen - u.a. Abschreibung, Unterhaltung, Bewirtschaftung)

 

Kosten werden vom Vorhabenträger übernommen

 

Finanzierungsmittel im Haushalt vorhanden.

 

durch Haushaltsansatz auf Produktsachkonto:

 

durch Mitteln im Deckungskreis über Einsparung bei Produktsachkonto:

 

 

über- / außerplanmäßige Aufwendung oder Auszahlungen

 

unvorhergesehen und

 

unabweisbar und

 

Begründung der Unvorhersehbarkeit und Unabweisbarkeit (insbes. in Zeiten vorläufiger Haushaltsführung auszufüllen):

 

 

Deckung gesichert durch

 

Einsparung außerhalb des Deckungskreises bei Produktsachkonto:

 

 

Keine finanziellen Auswirkungen.

 

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